מיסוי דמי שכירות של דירת מגורים בישראל

משכיר של דירת מגורים בישראל רשאי לבחור אחד מתוך שלושה מסלולי מיסוי עבור כל אחת מהדירות שברשותו. הבחירה יכולה להיעשות בכל שנת מס מחדש.
להלן מסלולי המיסוי לתשלום ולהקלות במס:

1. פטור ממס (מלא או חלקי).
2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס.

מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

התנאים למסלול הפטור: 

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש”ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

• הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה;
• הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור;
• הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

חישוב הפטור:

1. פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,070 ₪ בשנת 2015 (להלן “תקרת הפטור”), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל.
2. פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,070 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,140 ₪) , יש לחשב את הפטור באופן הבא:
   א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.
   ב. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
   ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.
3. היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,140 ₪), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס (ראה להלן).

יש לזכור כי הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו”ד).

על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של “פטור חלקי” יש לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה באזור מגוריכם.

דוגמה מספרית: 
סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 6,000 ₪, גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל התקרה.

על הסכום החייב במס (1860 ש”ח בדוגמה) יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו (לגבי הכנסות משכ”ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%).

ניכוי הוצאות במסלול זה:

המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות שהוצאו לצורך הפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו”ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע).

יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי  לא יוכלליהנות מהוראות “תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ”ט – 1989, דהיינו לא יוכל לנכות פחת  מהכנסתו בהשכרת הדירה מאותה שנה לפי השיעור הקבוע בתקנות .

ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה.

 אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%: על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.

 מסלול זה יחול בתנאים הבאים:

• הדירה משמשת למגורים בישראל.
• ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

ניכוי הוצאות במסלול זה:

במסלול הזה לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהא זכאות  לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ייווסף לשווי המכירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

פרוצדורה:

במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 334,000 ₪ בשנת 2015 ואינכם חייבים בהגשת דו”ח שנתי למס הכנסה, לא תידרשו להגיש דו”ח שנתי על כלל הכנסותיכם, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת מכם.

משכירים, להם אין תיק במס הכנסה, ישלמו  את המס באמצעות שובר דיווח מקוצר “בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה” שיינתן לקבל במשרד פקיד השומה ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

משכירים, להם יש תיק במס הכנסה, יכולים לשלם את המס גם באתר האינטרנט של רשות המיסים.

עמדת רשות המיסים היא כי לא ניתן לדרוש פטור מכוח חוקמס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש”ן – 1990 וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ”ד מאותה דירת מגורים. אולם, עמדה זו טרם קבלה אישור משפטי, ולדעתנו קיים ספק אם לא ניתן להחיל את השיעור המופחת על הסכום החייב במסלול הפטור. לקוחות הנתקלים בעמדה זו, מוזמנים לפנות למשרדנו.

חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה. לכן, בחירה במסלול זה תהיה עדיפה, במצב שבו הוצאות בביצור ההכנסה מדמי שכירות (למשל, הפחת והוצאות מימון על המשכנתא) עולות על ההכנסות, ולנישום נוצר הפסד שניתן לקיזוז מול ההכנסות מדמי שגירות בשנות המס הבאות, או בקיזוז מהשבח בעת מכירת הדירה.

אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.

בחירה במסלול זה תחייב אתכם בהגשת דו”ח שנתי למס הכנסה.

בכל שאלה בנוגע למדריך זה, ייעוץ, תכנוני מס וייצוג בהליכי שומה הנוגעים להכנסה מדמי שכירות אתם מוזמנים לפנות למשרדנו.